Wymogi formalne i rozliczenie PCC przy kupnie nieruchomości przez spółkę z o.o.

Prowadzimy działalność w ramach spółki z o.o. Jesteśmy podatnikiem VAT. Planujemy nabyć dla spółki nieruchomość od podatnika VAT. Przyjmujemy, że czynność ta będzie opodatkowana VAT.

1) Czy w takim przypadku wystarczy działanie zarządu za spółkę? Czy wspólnicy muszą podjąć w tej kwestii uchwałę, a jeśli tak, to kiedy?

Zasadą jest, że nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości przez spółkę z o.o. wymaga uchwały wspólników. Przy tym jednak reguła ta ma w spółce zastosowanie, o ile umowa spółki nie stanowi inaczej (art. 228 pkt 4 K.s.h. - Dz. U. z 2022 r. poz. 1467 ze zm.). Wspomniana uchwała wymaga bezwzględnej większości głosów, chyba że umowa spółki stanowi inaczej (art. 245 K.s.h.).

Przez nabycie nieruchomości należy w szczególności rozumieć zakup nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży. W odniesieniu do art. 228 pkt 4 K.s.h. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 lutego 2008 r., sygn. akt III CZP 137/07, przyjął, że w regulacji tej jednoznacznie mówi się o "nabyciu", zatem o skutku rozporządzającym. Zdaniem SN wymóg uzyskania zgody nie dotyczy czynności, które nie prowadzą do nabycia własności, tj. negocjacji czy nawet zawarcia umowy przedwstępnej. Stanowisko to SN podzielił w wyroku z dnia 6 lutego 2009 r., sygn. akt IV CSK 271/08, odnośnie analogicznej regulacji dotyczącej spółki akcyjnej, tj. art. 393 pkt 4 K.s.h. Pogląd ten powtórzył także Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt VI ACa 1131/14. Odnosząc się do art. 393 pkt 4 K.s.h., powtórzył, że zarówno wszczęcie przez zarząd negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości (użytkowania wieczystego gruntu), jak i zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga uchwały walnego zgromadzenia.

Jeśli umowa spółki wyłącza opisany wymóg uzyskania zezwolenia wspólników na nabycie nieruchomości, to i tak młode spółki muszą pamiętać o regulacji wynikającej z art. 229 K.s.h. Stanowi on, że umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50.000 zł, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki.

Skutkiem braku wymaganej uchwały wspólników na nabycie nieruchomości jest nieważność umowy zgodnie z art. 17 § 1-2 K.s.h. Wskazane jest, aby uchwała została powzięta przed spisaniem umowy. Dzięki temu członkowie zarządu będą mogli wylegitymować się nią przed notariuszem.

Kolejna regulacja, którą należy uwzględnić to art. 230 K.s.h. Zgodnie z nim rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej. Przy tym w takim przypadku brak wymaganej uchwały nie przesądza o nieważności umowy, gdyż nie stosuje się wówczas art. 17 § 1 K.s.h.

2) Czy, kupując nieruchomość, spółka będzie musiała płacić PCC?

NIE, o ile faktycznie czynność sprzedaży nieruchomości będzie opodatkowana VAT.

Co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości podlega PCC, a obowiązek zapłaty podatku ciąży na kupującym. Tak wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1, art. 4 pkt 1 i art. 5 ustawy o PCC (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.). Przy tym art. 2 pkt 4 ustawy o PCC stanowi, że nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem m.in. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Z ostrożności warto uzyskać interpretację indywidualną potwierdzającą, że ta konkretna czynność będzie opodatkowana VAT oraz że będzie korzystać z wyłączenia od PCC. Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 29 listopada 2023 r., nr 0111-KDIB2-3.4014.381.2023.2.JS, podkreślił bowiem, że w świetle art. 2 pkt 4 lit. a) i lit. b) ustawy o PCC o wyłączeniu z opodatkowania PCC nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika VAT, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana VAT lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC). Dyrektor KIS wskazał, że skoro planowana sprzedaż nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.