Nieruchomości w spółce cywilnej

Nieruchomości mogą wchodzić w skład wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej. Mogą być to nieruchomości wniesione tytułem wkładu, ewentualnie nabyte przez wspólników w trakcie funkcjonowania spółki. Spółka nie jest odrębnym podmiotem prawa na gruncie prawa cywilnego, dlatego też to wspólnicy rozliczają się z podatku od nieruchomości. Co do zasady zmiany składu wspólników-współwłaścicieli wymagają formy aktu notarialnego. Wyjątek dotyczy wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej.

Wspólnicy właścicielami

Spółka cywilna na gruncie prawa cywilnego jest wyłącznie umową łączącą wspólników, nie jest natomiast podmiotem prawa odrębnym od nich. Dlatego też stroną zawieranych umów są wszyscy wspólnicy. Spółka cywilna nie może we własnym imieniu nabywać praw, w tym własności nieruchomości i innych praw rzeczowych, a także praw obligacyjnych (np. zawierać we własnym imieniu umowy najmu). Nabywcami mogą być wspólnicy. Co istotne, ich majątek objęty jest szczególnym reżimem prawnym, tj. współwłasnością łączną (art. 863 K.c.).

Wspólników spółki cywilnej uprawnionych z tytułu prawa własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określa się w księdze wieczystej przez wskazanie w odniesieniu do każdego ze wspólników: imienia/imion i nazwiska oraz imion rodziców (lub nazwy i siedziby w przypadku, gdy wspólnikiem jest inny podmiot niż osoba fizyczna), a także zamieszczenie tekstu: "jako wspólnicy spółki prawa cywilnego".

Podatek od nieruchomości

Jak wynika z uchwały 7 sędziów NSA z dnia 13 marca 2017 r., sygn. akt II FPS 5/16: "W świetle art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (...) podatnikiem podatku od nieruchomości są wspólnicy spółki cywilnej, a nie spółka cywilna". Wnioski płynące z tej uchwały pozostają aktualne. Jeżeli wspólnikami spółki cywilnej są osoby fizyczne, wówczas opłacają podatek od nieruchomości na zasadach ich obowiązujących. W skrócie oznacza to, że wspólnicy - osoby fizyczne składają organowi podatkowemu informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych, a organ w drodze decyzji ustala podatek od nieruchomości na rok podatkowy. Podatek płatny jest w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminach: do dnia 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego (zob. art. 6 ust. 6 i ust. 7 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).

Jeżeli natomiast w spółce cywilnej uczestniczy osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, wówczas osoby fizyczne - wspólnicy spółki cywilnej opłacają podatek od nieruchomości na zasadach obowiązujących osoby prawne (art. 6 ust. 11 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). W takim przypadku zasady składania, korygowania deklaracji na podatek od nieruchomości oraz terminy jego opłacania wskazuje art. 6 ust. 9 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Konieczne jest złożenie deklaracji. Obliczony zaś w niej podatek od nieruchomości należy wpłacać- bez wezwania - w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, w terminie do dnia 15. każdego miesiąca, a za styczeń do dnia 31 stycznia na rachunek właściwej gminy.

W przypadku gdy kwota podatku od nieruchomości nie przekracza 100 zł, podatek jest płatny jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty.

Forma przeniesienia nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (użytkowania wieczystego) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 i art. 237 K.c.).

W świetle art. 158 K.c. można stwierdzić, że wniesienie nieruchomości do majątku wspólników spółki cywilnej może nastąpić tylko w formie aktu notarialnego - na skutek tej czynności zmienia się reżim prawny dotyczący nieruchomości. Wymóg ten dotyczy także sytuacji, gdy nieruchomość jest wnoszona do wspólnego majątku wspólników spółki cywilnej przez osoby będące już jej współwłaścicielami, z tym że w częściach ułamkowych (postanowienie SN z dnia 14 listopada 2012 r., sygn. akt II CSK 182/12), a także gdy nieruchomość jest objęta wspólnym majątkiem małżonków, którzy chcą ją wnieść do swojej spółki cywilnej (por. m.in. postanowienie Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 16 stycznia 2014 r., sygn. akt II CA 2506/13). Wskazać jednak należy, że niektóre organy podatkowe przychylają się do stanowiska, iż wniesienie nieruchomości będącej współwłasnością małżonków do ich spółki cywilnej nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego (por. interpretacje Dyrektora IS w Łodzi z dnia 30 września 2011 r., nr IPTPB1/415-83/11-2/ASZ czy Dyrektora IS w Poznaniu z dnia 13 lutego 2013 r., nr ILPB1/415-1122/12-2/AP).

Analogicznie przeniesienie nieruchomości ze wspólnego majątku wspólników do majątku prywatnego jednego z nich musi spełniać wymagania co do formy czynności prawnej. Konieczne jest zatem przestrzeganie wymogów m.in. z art. 158 K.c. (postanowienie SN z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt II CK 267/03).

Wniesienie nieruchomości jedynie do używania może nastąpić w zwykłej formie pisemnej. Jednak w takim przypadku nieruchomość nie zmienia właściciela, nie wejdzie zatem w skład majątku wspólników.

Zmiany składu wspólników

Jeżeli w skład wspólnego majątku wspólników wchodzi prawo własności nieruchomości (użytkowania wieczystego), wówczas aneks do umowy spółki dotyczący przyjęcia nowego wspólnika musi być zawarty w formie aktu notarialnego.

Wyjątek od wymogu zachowania formy aktu notarialnego przy zmianie kręgu współwłaścicieli nieruchomości w spółce cywilnej dotyczy wystąpienia wspólnika ze spółki. Wypowiedzenie umowy spółki jest skuteczne nawet, jeżeli zostanie złożone w formie pisemnej (por. wyrok SN z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt V CSK 485/11). W takim jednak przypadku ujawnienie zmian w księdze wieczystej wymagać będzie wystąpienia na drogę sądową. Aby tego uniknąć, oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce powinno być złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (por. uchwałę 7 sędziów SN z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. akt III CZP 135/10).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1445 ze zm.)